La société civile immobilière est une forme de société permettant à un groupe d’associés de gérer un patrimoine immobilier commun. En raison des nombreux avantages qu’elle procure, elle intéresse les personnes qui veulent investir dans la pierre. Notamment ceux qui n’ont pas assez d’argent pour se lancer seuls dans leur projet.
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La société civile immobilière facilite l’investissement
Le statut de la SCI permet à plusieurs personnes de créer une société dont l’objet est d’exploiter des biens immobiliers. Chacun apporte une part du capital à la hauteur de sa capacité financière. L’argent obtenu sert à acquérir des biens qui deviendront la propriété de la société. En contrepartie, chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles au montant de son apport.
Voici les avantages qui en découlent :
- Il est possible d’investir dans l’immobilier avec seulement 1 000 €. La valeur d’une part de SCI se situe généralement à 100 €. Parfois, c’est moins (10 € par exemple), parfois, c’est plus, mais elle dépasse rarement le 1 000 €.
- Il n’y a pas de problème au niveau du partage des biens achetés puisque ceux-ci appartiennent à la société. Chaque associé reçoit une quote-part des bénéfices (location) ou des plus-values (vente) proportionnellement aux parts sociales qu’il détient.
La société civile immobilière protège le patrimoine des associés
Lorsque vous investissez dans une SCI, votre patrimoine personnel est à l’abri en cas de difficulté de la société. C’est-à-dire que vos biens ne peuvent pas être saisis pour payer les créanciers de la société. Ce qui est une exception avantageuse, car dans les autres formes de sociétés civiles, la responsabilité des associés est illimitée.
C’est d’abord contre la société que les créanciers se retournent pour recouvrer leurs créances. En effet, la SCI est une personnalité morale, c’est elle la détentrice des biens exploités. Si elle n’arrive pas à payer ses dettes, les créanciers peuvent alors intenter une action contre les associés. Dans ce cas, ces derniers sont responsables uniquement à hauteur de leurs parts sociales.
La société civile immobilière est facile à gérer
La gestion courante de la SCI est confiée à un ou plusieurs gérants. Ces derniers s’occupent des tâches relatives à la gestion de la société : recherche de locataires, acquisition d’autres biens, entretien des biens, règlement des charges, etc.
Les associés non garants peuvent se concentrer sur d’autres activités lucratives : créer une micro-entreprise, travailler en portage salarial, etc.
À noter que la SCI permet l’acquisition de locaux professionnels. Pour ce faire, vous créez une SCI qui sera détenue par vous-même et par d’autres associés. Vous pouvez l’utiliser pour vos activités respectives. Vous pouvez aussi le louer à d’autres entreprises.
Quand une maison appartient à plusieurs personnes, il est impossible pour l’un des propriétaires de vendre le bien sans l’accord des autres. De plus, le prix de vente et la règle de partage du bien doivent être convenus entre les copropriétaires. Avec la SCI, chaque associé peut facilement céder ses parts à titre onéreux ou à titre de donation.
Pour vendre ses parts, l’associé doit demander l’autorisation des autres. L’accord est ici plus facile à obtenir puisque le bien reste la propriété de la société. Les autres associés continuent de jouir de leurs avantages. C’est seulement une partie des parts sociales qui changent de main.
Pour déterminer le prix de vente des parts sociales, il suffit d’évaluer la valeur d’une part en utilisant la formule suivante :
(Valeur du bien immobilier + trésorerie sur le compte de la SCI) – dettes de la SCI/nombre des parts sociales.
Les associés peuvent choisir le régime fiscal qui leur est avantageux
La société civile immobilière est soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Mais les associés peuvent choisir l’impôt sur la société (IS) si cela leur convient. Voici le tableau qui vous permet de faire votre choix :
| Choix de l’IR | Choix de l’IS | |
| Obligation comptable | La société n’est pas obligée de déclarer des bénéfices. | La société doit tenir une comptabilité. |
| Paiement de l’impôt | La société ne paie pas d’impôt, ce sont les associés qui paient l’impôt sur le revenu. | La société paie un impôt fixé à 25 % |
| Déduction du déficit foncier (part de charge supérieure aux revenus fonciers) | Déduction du déficit sur les revenus personnels des associés dans la limite de 10 700 €. Ce qui permet de réduire leur impôt. | Le déficit qui n’a pas pu être déduit est reporté sur l’année suivante dans la limite de dix années consécutives. |
| Déduction de frais | Sont déduits des revenus imposables :
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Sont déduits des bénéfices imposables :
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| Taxation des plus-values en cas de vente | Le régime des plus-values immobilières des particuliers est appliqué.
Possibilité d’abattements ou d’exonération en fonction de la durée de détention. |
Le régime des plus-values immobilières des particuliers est appliqué.
Aucun abattement possible. |
En résumé, la SCI permet de vous associer avec d’autres personnes pour la réalisation d’un projet immobilier. Le statut de cette société facilite son exploitation sur tous les niveaux : acquisition de biens, gestion, cession de parts, imposition.